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27 de Novembro de 2020

Os Impactos da Covid-19 nos Contratos de Locações urbanos

Reginaldo Coutinho, Advogado
Publicado por Reginaldo Coutinho
há 7 meses

Os impactos da Pandemia do Covid-19 geraram uma crise econômica mundial. No Brasil por meio do Decreto Legislativo Nº 6, de 2020[1], foi decretado a ocorrência do estado de calamidade pública, com efeitos até 31 de dezembro de 2020, utilizando como meio para evitar a propagação da pandemia do COVID-19 as medidas de distanciamento social.

A Lei Nº 13.979, de Fevereiro de 2020[2] dispõe sobre as medidas que poderão ser adotadas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto.

O Governo Federal então, por meio da Medida Provisória Nº 936, de 1º Abril de 2020, instituiu o Programa Emergencial de Manutenção do Emprego e da Renda para enfrentamento do estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo nº 6, de 20 de março de 2020, o que permite a suspensão de contrato de trabalho por até 60 dias, redução de até 70% (setenta por cento) do salário.

As medidas de distanciamento social para evitar a propagação da pandemia do COVID-19, algumas empresas utilizaram a Medida Provisória acima citada e passaram a atribuir nos contratos de trabalho: a) a suspensão de contrato de trabalho por até 60 dias; B) Redução de até 70% (setenta por cento) do salário; C) Demissão, assim, muitas pessoas estão com seus rendimentos diminuídos e em alguns casos, demitidas, logo, as dificuldades para pagar despesas habituais, como por exemplo imóvel locado restam prejudicados. Além desses profissionais formais, temos ainda os informais, como por exemplo, o motorista de aplicativo, que teve drasticamente a renda reduzida em até 70% (setenta por cento).

Não se tem dúvidas que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, além disso, em regra, os contratantes são obrigados a guardar, a conclusão do contrato, como a sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

A Lei que regulamenta as locações dos imóveis urbanos e seus procedimentos é a Lei 8245 de 18 de setembro de 1991.

De um lado temos o LOCADOR, que tem o imóvel locado como única fonte de renda e acreditando que o locatário irá pagar pontualmente o aluguel e seus encargos da locação.

Por outro lado, temos o LOCATÁRIO, que teve sua renda possivelmente reduzida ou muitas vezes cessada e sendo obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, sob pena de ser desfeita a locação em decorrência da prática de infração legal ou contratual, conforme artigo da Lei 8245/91.

Necessário então, a meu ver, analisar, se decorrente da calamidade pública decretada no País, redução salarial ou até mesmo a demissão são aptos a ensejar a suspensão de pagamento, redução do valor do aluguel ou até mesmo a rescisão do contrato de locação.

Não se tem dúvidas que a Pandemia do COVID-19 são fatos imprevisíveis que podem levar, analisando o caso concreto, à onerosidade excessiva no pagamento do aluguel como pactuado. Mas a onerosidade excessiva não pode ser medida exclusivamente pelo sacrifício do devedor, mas sim pelo desequilíbrio do contrato.

O contrato de locação, por exemplo, é um contrato de execução continuada, sendo aquele em que o cumprimento da prestação não extingue a obrigação que se renova sucessivamente, em cuja fase de execução, dilatada no tempo, a situação da obrigação permanece inalterada, sendo adimplida continuamente durante toda a execução.

A crise econômica mundial decorrente do COVID-19 realmente representa um evento alheio ao controle e à previsão das partes contratantes e, tem a possibilidade da aplicabilidade da teoria da imprevisão, sediada nos arts. 478, 479 e 480 do CC/2002.

Por sua vez, “o motivo de força maior ou caso fortuito” por si só, não dispensa e nem suspende o locatário de pagar o aluguel do imóvel que ocupa, aliás, é lícito as partes fixarem, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar clausula de reajuste, conforme dispõe o artigo 18 da Lei 8245/91.

O legislador na Lei 8245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, foi claro ao dispor como a única exceção, permitir o locatário ficar dispensado de pagar multa, quando a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar sérvios em localidade diversas daquela do início do contrato e se o locatário notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência. Se a lei é simples e imperfeita, se é justa ou injusta, cabe ao legislador corrigi-la, logo, a lei não contém qualquer disposição além exceção apontada e não cabe ao intérprete fazê-lo diferente.

Nesse momento de dificuldade econômica mundial a solução mais adequada dentre os princípios da boa-fé, razoabilidade e colaboração das partes é buscar uma medida em que os prejuízos sejam equilibrados para as partes. Negociar é o melhor caminho para todos nesse momento de dificuldade universal.


[1] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/portaria/DLG6-2020.htm, acesso em 25/04/2020 as 20h18m

[2] http://www.in.gov.br/en/web/dou/-/lein13.979-de-6-de-fevereiro-de-2020-242078735, acesso em 25/04/2020 as 20h36m;

1 Comentário

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Olá amigo!
Parabéns pelos esclarecimentos, e por tomar a dianteira num tema que tantas dúvidas tem suscitado em todos os que pagam ou recebem alugueis.

Desejo muito sucesso. continuar lendo